Trwają pracę nad nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów. Projekt ustawy wprowadza kilka nowych regulacji, które mają na celu zwiększenie efektywności w gospodarowaniu lokalami gminnymi.

Zniesienie automatyzmu w zakresie orzekania o lokalu socjalnym

Ustawa proponuje wyeliminowanie z ustawy przepisu obligującego sąd do
przyznawania prawa do lokalu socjalnego (art. 14 ust. 4) bez względu na sytuację materialną danej osoby. Przewiduje się, iż to sąd będzie właściwy do każdorazowego badania sytuacji majątkowej i rodzinnej konkretnego eksmitowanego lokatora i podjęcia decyzji o przyznaniu prawa do najmu socjalnego lokalu na podstawie art. 14 ust. 3 ustawy. Prawo do lokalu socjalnego zostanie zatem ograniczone dla tych najbardziej potrzebujących.

Ograniczenie dziedziczenia najmu

Przyjmuje się propozycję zawarcia szczegółowej wobec art. 691 k.c. zasady, na mocy której przepis ten nie byłby stosowany w przypadku śmierci najemcy lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. Małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci, będą mieli roszczenie o zawarcie umowy najmu wskazanego lokalu, jeżeli spełniają kryteria dochodowe ustalone przez wynajmującego. Jeśli posiadają zbyt wysokie dochody, to będą miały obowiązek jego opróżnienia w terminie 6 miesięcy od dnia śmierci najemcy. Natomiast osoba, której gospodarstwo domowe osiąga dochód nieprzekraczający stawki określonej w stosownej uchwale rady gminy (powiatu itp.), będzie uprawniona do zawarcia umowy najmu lokalu z zasobu mieszkaniowego, ale niekoniecznie tego samego, co uprzednio zajmowany, gmina może bowiem zaproponować inny lokal.

Czasokres zawierania umów lokalu socjalnego

Projekt ustawy przewiduje, iż gminy i inne jednostki samorządu terytorialnego będą zawierać umowy najmu lokalu socjalnego na czas oznaczony, nie krótszy niż rok i nie dłuższy niż 5 lat.
Uprawnienie do lokalu socjalnego będzie weryfikowane po upływie czasu, na jaki była zawarta. W rezultacie, osoby niespełniające ustalonych warunków, będą musiały po wygaśnięciu umowy najmu opuścić lokal.

Najem okazjonalny szerzej stosowany

Proponuje się dopuszczenie stosowania formuły najmu okazjonalnego lokali mieszkalnych również przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą z wyłączeniem lokali z publicznego zasobu mieszkaniowego. Zgodnie z propozycją obowiązek zgłaszania zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego będzie dotyczył tylko osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej. Natomiast oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, o którym mowa wyżej będzie obowiązywać zarówno w przypadku umów najmu lokali, których właścicielem jest osoba fizyczna, jak i podmiot prowadzący działalność gospodarczą. W przypadku bezskutecznego upływu żądanego terminu opróżnienia lokalu, po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia lokalu.

Poszerzenie przesłanek do rozwiązania umowy

Projekt ustawy przewiduje dodatkowe przesłanki rozwiązania umowy przez wynajmującego:
– nowością jest możliwość rozwiązania stosunku prawnego, jeżeli lokator jest w zwłoce w opłatach niezależnych od właściciela, a nie tylko z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu. Opłaty niezależne od właściciela to opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych,
– gdy lokal zajmowany ma nieproporcjonalnie dużą powierzchnię w stosunku do liczby zamieszkujących z jednoczesnym zaoferowaniem lokalu zamiennego. Samo zaś określenie powierzchni, przy uwzględnieniu progów maksymalnych wskazanych w ustawie, będzie następowało w stosownej uchwale rady gminy.
– gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości, ale również i w miejscowości pobliskiej.
Proponowane zmiany zmniejszą zakres ochrony lokatorów, stanie się ona jednak bardziej racjonalna, a założenia leżące u podstaw zmian należy ocenić pozytywnie. Szczególnie dobrze należy ocenić instrumenty umożliwiające gminom prowadzenie efektywniejszej polityki mieszkaniowej odnośnie lokali znajdujących się w ich zasobach.

Autor artykułu:

Krakowski adwokat Wojciech Nartowski
Partner w kancelarii Nartowski Trojanowska Adwokaci Spółka Partnerska