Decyzja o warunkach zabudowy, zwana powszechnie decyzją „wuzetkową” jest jednym z instrumentów planowania przestrzennego.

Jeżeli teren planowanej inwestycji nie jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to określenie sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy dla budowy obiektu budowlanego; wykonania innych robót budowlanych; zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części; a także zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę (z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu trwającej do roku); musi nastąpić w drodze decyzji o charakterze lokalizacyjnym tj. decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji innych niż inwestycja celu publicznego.

Większa część Krakowa pozbawiona jest planów zagospodarowania przestrzennego, tam, gdzie planów brak, inwestorów czeka karkołomne postępowanie o wydanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy.

Ustalenia zawierane w decyzjach o warunkach zabudowy mają charakter ramowych i plasują się na przedpolu ustaleń zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę. Wydanie przedmiotowej decyzji możliwe jest jedynie wtedy, gdy:

• co najmniej jedna działka, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu;
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego i zgodne z przepisami odrębnymi (w zależności od specyfiki projektowanej inwestycji);
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Warunek dotyczący uzbrojenia terenu uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną, a inwestorem.

Decyzja o warunkach zabudowy określa między innymi usytuowanie linii zabudowy; wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; szerokość elewacji frontowej; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; geometrię dachu oraz inne elementy istotne z punktu widzenia urbanistyki i estetyki.

W odróżnieniu do procedury w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, do ustalenia warunków zabudowy nie jest niezbędne posiadanie przez wnioskującego prawa do nieruchomości, np. prawa własności, czy najmu. Decyzja „wuzetkowa” nie rodzi ponadto praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i innych uprawnień osób trzecich, a wnioskodawcy, który po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy nie zdobył prawa do terenu, nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów w związku z otrzymaną decyzją.

Co więcej, w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. Wiąże się to bezpośrednio z przytoczoną wyżej regulacją dotyczącą prawa do nieruchomości – prawo do władania nieruchomością badane jest bowiem dopiero przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę – ilość wnioskujących o ustalenie sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy nie jest zatem niczym ograniczona. Należy przy tym pamiętać, że decyzja o warunkach zabudowy stwierdza dopuszczalność, z punktu widzenia przepisów prawa, określonego rodzaju zamierzenia inwestycyjnego wobec wskazanego terenu, nie przesądza natomiast możliwości realizacji inwestycji.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W praktyce, decyzję wydaje właściwa, upoważniona osoba zatrudniona w Urzędzie Gminy (w Krakowie – Wydział Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta Krakowa, Rynek Podgórski 1, 30-533 Kraków).

Projekt decyzji sporządza osoba wpisana na listę izby samorządu zawodowego architektów bądź urbanistów.

Postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy może trwać od kilku miesięcy do kilku lat. Wynika to między innymi z faktu, że stronami tegoż postępowania są wszyscy właściciele oraz użytkownicy wieczyści nieruchomości sąsiednich. W praktyce oznacza to, że na każdym etapie postępowania mogą oni podejmować czynności w celu ochrony swojego interesu prawnego. Właściwy Organ ma tym samym obowiązek zawiadamiać strony postępowania o przebiegu sprawy w tym także doręczyć wydaną decyzję. Strony, w ramach prawa do obrony swojego interesu prawnego, mogą korzystać z wszelkich, przewidzianych prawem środków odwoławczych.

Autor artykułu:

Krakowski adwokat Wojciech Nartowski
Partner w kancelarii Nartowski Trojanowska Adwokaci Spółka Partnerska