Jak przenieść własność nieruchomości?

Nieruchomość może być gruntowa, np. pole, lub budynkowa – kamienica, mieszkanie. Przeniesienie własności nieruchomości to na przykład jej sprzedaż, darowizna, zamiana. Własność może przenieść na inną osobę tylko właściciel, względnie upoważniony przez właściciela na mocy zawartego w formie aktu notarialnego – pełnomocnik.

Nie można przenieść własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. W takiej sytuacji do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron, najczęściej w formie umowy rzeczowej, obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

Umowy przenoszące własność nieruchomości muszą być zawarte w formie aktu notarialnego. Od tego obowiązku nie ma wyjątku. Notariusz zaś to nie tylko koszty, to także bezpieczeństwo transakcji, a obecnie także złożenie wniosku do ksiąg wieczystych o wpis wynikający z umowy.
Obrót nieruchomościami ma także aspekt podatkowy, podatek od czynności cywilnoprawnych, czy podatek dochodowy od osób fizycznych w razie ich zbycia (w niektórych przypadkach).
Pamiętajmy, że tam, gdzie jest kilku współwłaścicieli nieruchomości, nieruchomość zaś jest niepodzielona, to mamy do czynienia ze współwłasnością.

W polskim prawie wyróżniamy dwa rodzaje współwłasności:

– łączną (na przykład małżeńską wspólność ustawową, lub współwłasność wspólników spółki cywilnej),
– ułamkową.

Przy wspólności łącznej nie ustala się wysokości udziałów współwłaścicieli. Współwłasność ułamkowa oznacza natomiast, że każdy ze współwłaścicieli ma ułamkowo określony udział w danej rzeczy, ale bez fizycznego wyodrębniania jej części. Jeśli nieruchomość gruntowa zabudowana jest domem mieszkalnym należy przykładowo do czterech osób – każdej po 1/4 – każdej z nich przysługuje udział wynoszący właśnie taki udział, w każdej części domu i gruncie na którym budynek jest posadowiony.

Udział we współwłasności ułamkowej może być przedmiotem obrotu. Transakcję należy przygotować.

Do sporządzenia umowy dokumentującej przeniesienie własności nieruchomości, takich jak umowa sprzedaży czy umowa darowizny, wymagane są następujące dokumenty:

– aktualny odpis z księgi wieczystej, jego ważność to 1 miesiąc od dnia wydania;
– wypis z rejestru gruntów (ważny 3 miesiące od dnia wydania);
– wypis z planu zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie o braku planu ważne 3
miesiące od dnia wydania);
– wyrys z mapy z planem podziału nieruchomości oraz ostateczna decyzja zatwierdzająca ten podział, to wtedy gdy podział nieruchomości nie jest ujawniony w księdze wieczystej;
– dokument potwierdzający podstawę nabycia nieruchomości, np. umowa w formie aktu notarialnego: umowa sprzedaży, umowa darowizny, odpis prawomocnego postanowienia właściwego Sądu Rejonowego o stwierdzeniu nabycia spadku;
– zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatku od spadku.

Jeżeli źródłem finansowania zakupu jest kredyt, należy uzyskać dokumenty z banku tj. umowę kredytową oraz zaświadczenie, lub oświadczenie banku o hipotece, która będzie stanowiła zabezpieczenie spłaty wierzytelności banku.

Jeżeli przedmiotem transakcji jest lokal stanowiący odrębną nieruchomość, należy mieć ze sobą u notariusza:

– aktualny odpis z księgi wieczystej;
– wypis z rejestru gruntów;
– wypis z rejestru lokali;
– dokument będący podstawą nabycia: to jest umowę sprzedaży, umowę darowizny, odpis prawomocnego postanowienia właściwego Sądu Rejonowego o stwierdzeniu nabycia spadku;
– zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatku od spadku.

Jeżeli zakup finansowany jest ze środków pochodzących z kredytu, należy mieć dokumenty z banku tj. umowę kredytową oraz zaświadczenie lub oświadczenie banku o hipotece, która będzie stanowiła zabezpieczenie spłaty wierzytelności banku.

Jeżeli zaś przedmiotem umowy jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to do sporządzenia umowy dokumentującej przeniesienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu takiej jak np. umowa sprzedaży czy umowa darowizny wymagane są następujące dokumenty:

– zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym prawie do lokalu. Jego ważność to 2 tygodnie od dnia wydania;
– dokument potwierdzający podstawę nabycia np: decyzja o przydziale lokalu, decyzja o przekształceniu prawa lokatorskiego na własnościowe, odpis prawomocnego postanowienia właściwego Sądu Rejonowego o stwierdzeniu nabycia spadku, zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatku od spadku.