Obowiązek dostarczania przez gminy lokali socjalnych w Krakowie wynika z wyroków sądowych, w których Sąd orzeka w oparciu o art. 14 ust. 4 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie K

Katalog osób uprawnionych z mocy ustawy do otrzymania lokalu socjalnego:

1) kobiety w ciąży,
2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3) obłożnie chorych,
4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5) osoby posiadającej status bezrobotnego,
6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Wysokość odszkodowania

Ustawa różnicuje wysokość odszkodowania należnego właścicielom lokali, i tak:

– jeśli jest to osoba uprawniona do lokalu socjalnego lub zamiennego, i miała on wcześniej tytuł prawny do zajmowanego mieszkania, lecz go utraciła, jest ona zobowiązana do zapłaty odszkodowania w wysokości czynszu, albo innych opłat za używanie lokalu jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł – (art. 18 ustęp 3 ustawy),

– jeżeli uprawnienia do lokalu zamiennego lub socjalnego brak, to odszkodowanie, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby bezumownie korzystającej z lokalu odszkodowania uzupełniającego (art. 18 ustęp 2 ustawy).

Gminom brakuje lokali socjalnych, a jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 kodeksu cywilnego. Oparcie roszczenia odszkodowawczego na podstawie art. 417 kc skutkuje brakiem podstaw do analizy czy istnieje związek przyczynowy pomiędzy niedostarczeniem lokalu a szkodą.

Co do zasady, wysokość odszkodowania należnego do gminy obejmuje kwotę, jaką właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu na wolnym rynku. Kwestia ta niekiedy sporna, w procesie jest udowadniana opinią biegłego. Opinia taka ubarwia proces, a jej uczestników (zwłaszcza właściciela) lokalu wystawia na próbę nerwów. Oczywiście, opiniowanie wydłuża postępowanie.

Co z mediami?

Poza odszkodowaniem z tytułu bezumownego korzystania z lokalu, istnieje podstawa do domagania się przez właściciela lokalu zwrotu wydatków z tytułu dostaw wody, prądu, gazu itp. (opłaty niezależne od właściciela), na pokrycie poniesionych przez strat. Roszczenie to mieści się w pojęciu „odszkodowania uzupełniającego„, o którym mowa w art. 18 ustęp 2 ustawy o ochronie lokatorów. W przypadku uprawnienia do lokalu zamiennego, czy socjalnego istnieje podstawa do domagania się przez właściciela obowiązku zapłaty innych opłat za używanie lokalu, jakie osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego byłaby obowiązana opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Czy Gmina także odpowiada za zwrot opłat za media?

16 maja 2012 r. zapadła ważna uchwała Sądu Najwyższego, (sygn. akt III CZP 12/12), w której stwierdzono, iż:
„Odszkodowanie przysługujące właścicielowi lokalu na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.) może obejmować opłaty związane z korzystaniem z lokalu„.
To orzeczenie powinno w sposób kategoryczny rozwiać wątpliwości przedstawicieli niektórych gmin co do zakresu pojęcia „odszkodowania”. Trudno bowiem wymagać, aby właściciele lokali wyręczali samorząd, czy Państwo w pomocy najuboższym.

Autor artykułu:

Krakowski adwokat Wojciech Nartowski
Partner w kancelarii Nartowski Trojanowska Adwokaci Spółka Partnerska