Księgi wieczyste to rejestr publiczny, w którym ujawniane są stany prawne nieruchomości w celu zabezpieczenia ich obrotu.

Księga wieczysta

Księgi wieczyste są szczególnym rodzajem rejestru, prowadzonym w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Podstawowe kwestie związane z funkcjonowaniem ksiąg wieczystych zawarte zostały w ustawie z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 Nr 124, poz. 1361 ze zm.), a zagadnienia szczegółowe – m. in. w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. z 2001 Nr 102, poz. 1122 ze zm.).

Księgi wieczyste to rejestr publiczny, w którym ujawniane są stany prawne nieruchomości w celu zabezpieczenia ich obrotu.

W Polsce przyjęty został realny system ksiąg wieczystych, co oznacza, że prowadzone są one dla nieruchomości (a nie dla właściciela). Zgodnie z definicją nieruchomości z art. 46 Kodeksu cywilnego, chodzi tu zarówno o nieruchomości gruntowe, jak i budynkowe oraz lokalowe. Mogą być one także zakładane dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Księgi wieczyste prowadzi się odrębnie dla każdej nieruchomości, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.

Jakie prawa mogą zostać ujawnione w księdze wieczystej?

Funkcją ksiąg wieczystych jest przede wszystkim ujawnianie praw rzeczowych na nieruchomościach. Obok prawa własności wpisuje się do nich użytkowanie wieczyste oraz ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość, takie jak użytkowanie, służebności, hipoteka czy spółdzielcze prawa do lokalu. W pewnych wypadkach mogą być także ujawnione w księgach wieczystych prawa osobiste i roszczenia (art. 16 ust. 1).

Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą. Księga ta stanowi rodzaj „dowodu osobistego” nieruchomości.

Odpowiednio do różnorodności praw, które mogą zostać ujawnione w księdze wieczystej, ustalona dla niej została ściśle określona struktura, na którą składają się cztery działy podzielone na łamy. Działy te zawierają w kolejności:

1. oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,
2. wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,
3. wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipoteki,
4. wpisy dotyczące hipotek.

Księgi wieczyste mogą być prowadzone w formie pisemnej (papierowej) bądź elektronicznej (od 2003 r. sukcesywnie prowadzona jest ich informatyzacja). Przy każdej księdze wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej, do których składa się w porządku chronologicznym wszelkie dokumenty i inne pisma dotyczące nieruchomości. W przypadku ksiąg wieczystych objętych systemem informatycznym, księgi wieczyste stanowią wydruki komputerowe zawierające treść odpowiadającą poszczególnym działom i łamom.

Jawność ksiąg wieczystych

Aby księgi wieczyste mogły pełnić swoją funkcję gwaranta bezpieczeństwa obrotu, wprowadzona została przez ustawodawcę zasada, iż są one jawne. Zatem każdy mający w tym interes prawny (a także notariusz) może, w obecności pracownika sądu, przeglądać księgi wieczyste; mogą także być wydawane ich odpisy. Konsekwencją tego jest zasada, iż nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono wzmiankę.

Domniemania związane z wpisem do księgi wieczystej

Poza wyjątkowymi przypadkami, wpis do księgi wieczystej nie jest warunkiem ustanowienia czy przeniesienia prawa (np. dla ustanowienia odrębnej własności lokalu, czy hipoteki) i zasadniczo potwierdza jedynie istniejące wcześniej prawo. Skuteczne rozporządzenie tym prawem następuje zatem niezależnie od wpisu, w związku z czym osoby jego dokonujące mogą nie ujawnić tego faktu w księgach. Możliwe jest zatem powstanie sprzeczności miedzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym. W przypadku prawa własności ma temu zapobiec nałożony na właściciela nieruchomości i zagrożony kara grzywny obowiązek niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Podstawowe znaczenie w zakresie porządkowania stanu prawnego nieruchomości mają jednak domniemania prawne zawarte w ustawie.

Pierwszym z nich jest domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym. Konsekwencją tego jest domniemanie, iż prawo wykreślone z księgi nie istnieje. Ważne jest, że domniemania te dotyczą stanu prawnego nieruchomości, a nie informacji o charakterze faktycznym, związanych np. z oznaczeniem nieruchomości.

Rozwinięciem tych domniemań jest zasada, iż przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania. Zatem osoba faktycznie posiadająca nieruchomość postawiona została na słabszej pozycji niż ta, która wpisana została, jako właściciel do księgi wieczystej.

Podstawowe jednak znaczenie dla osób dokonujących czynności prawnych dotyczących nieruchomości ma rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza ona, iż w razie niezgodności miedzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Tak, więc czynność prawna dokonana z osobą wpisaną do księgi powoduje skuteczne nabycie prawa, nawet pomimo tego, że osoba ta w rzeczywistości nie była uprawniona do rozporządzania nieruchomością. Analogicznie, jeśli w księdze nie było ujawnione faktycznie istniejące obciążenie prawa własności (np. służebność), nabywca uzyska prawo bez tego obciążenia, które wskutek tego wygaśnie.

Rękojmia nie działa jednak w przypadku czynności prawnych nieodpłatnych i w sytuacji, gdy nabywca działał w złej wierze (wiedział o niezgodności albo z łatwością mógł się dowiedzieć). Nie działa także przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy (np. hipotece ustawowej), prawu dożywocia i pewnym rodzajom służebności (art. 7). Prawa te nie wygasają zatem, mimo nie wpisania ich do księgi.

Prowadzenie ksiąg wieczystych

Prowadzenie ksiąg wieczystych, na które składają się takie czynności jak m.in. zakładanie ksiąg, rejestrowanie wniosków o wpis, dokonywanie wzmianek i wpisów, wydawanie odpisów, udostępnianie akt do wglądu oraz przechowywanie, należy do właściwości sądów rejonowych (Wydziałów Ksiąg Wieczystych) ustalanych według miejsca położenia nieruchomości.

Zakładanie ksiąg wieczystych dokonywane jest na podstawie wniosku osoby uprawnionej (np. właściciela, osoby której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe), zawierającego oznaczenie nieruchomości, wymienienie właściciela i tytułu własności oraz ograniczeń obciążających nieruchomość. Do wniosku powinny zostać dołączone dokumenty potwierdzające prawo własności i stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości.

Rozpoznawanie spraw o wpis do księgi następuje w postępowaniu nieprocesowym. Wpisów dokonuje się na wniosek lub z urzędu (gdy zezwala na to przepis szczególny), na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym (chyba że przepisy szczególne wymagają innej formy), a w przypadku niezgodności miedzy treścią księgi z rzeczywistym stanem prawnym – gdy niezgodność ta będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami. Natomiast do wpisu ograniczonego prawa rzeczowego lub prawa osobistego lub roszczenia wystarczy dokument obejmujący odpowiednie oświadczenie właściciela. Wpis ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania.

Ewidencja gruntów i budynków

1. Czym jest ewidencja gruntów i budynków?

Ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości) to jednolity dla całego kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami (zob. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne).

Ewidencja gruntów i budynków stanowi podstawę planowania przestrzennego, wymiaru podatków, oznaczenia nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej i gospodarki nieruchomościami.

2. Znaczenie prawne wpisu.

Ze względu na cel ewidencji gruntów i budynków wpis do niej ma przede wszystkim znaczenie informacyjne. Ustawa nie wiąże z nim domniemań zgodności z rzeczywistym stanem prawnym, ani jakiegokolwiek innego skutku materialno – prawnego ponieważ ewidencja gruntów i budynków nie służy do ustalania stanów prawnych nieruchomości. Do ustalenia stanu prawnego nieruchomości prowadzone są księgi wieczyste.

Dane zawarte w ewidencji gruntów są podstawą odpowiednich wpisów do działu I księgi wieczystej.

3. Podstawy wpisu.

Informacje uwidocznione w ewidencji gruntów i budynków, dotyczące stanów prawnych nieruchomości oraz ich właścicieli, a także władających gruntami Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, ujawnia się na podstawie:

wpisów dokonanych w księgach wieczystych,prawomocnych orzeczeń sądowych,umów, zawartych w formie aktów notarialnych,ostatecznych decyzji administracyjnych,dyspozycji zawartych w aktach normatywnych nieruchomościami.

W przypadkach braku dokumentów upoważniających do ujawnienia w ewidencji gruntów i budynków właściciela nieruchomości, wykazuje się w niej dane osób i jednostek organizacyjnych, które taką nieruchomością władają na zasadach samoistnego posiadania, po ustaleniu tych władających w drodze decyzji administracyjnej.

4. Informacje zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

W państwowym rejestrze zwanym ewidencją gruntów ujęta jest każda działka geodezyjna. Ewidencję gruntów i budynków oraz gleboznawczą klasyfikację gruntów prowadzą starostowie.

Informacje o gruntach, budynkach i lokalach zawiera operat ewidencyjny, który składa się z map, rejestrów i dokumentów uzasadniających wpisy do tych rejestrów. Informacje zawarte w operacie ewidencyjnym są jawne, ale udzielane są odpłatnie.

Podstawę zasobu geodezyjnego i kartograficznego stanowi mapa zasadnicza oraz mapa ewidencji gruntów i budynków.

Część opisowa ewidencji gruntów i budynków prowadzona jest w systemie informatycznym, w wielu obrębach ewidencyjnych są już numeryczne mapy ewidencji gruntów i budynków.
Dane w operacie ewidencji gruntów dotyczą:

1. gruntów – ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w której skład wchodzą grunty;
2. budynków – ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych;
3. właściciela, a w odniesieniu do gruntów państwowych i komunalnych – innych osób fizycznych lub prawnych, w których władaniu znajdują się grunty i budynki lub ich części, oraz miejsca zamieszkania lub siedziby tych osób;
4. informacji o wpisaniu do rejestru zabytków.

Użytek gruntowy określa sposób korzystania z działki. Do tego celu sklasyfikowano w ewidencji gruntów siedem grup użytków:

1. użytki rolne,
2. grunty leśne i zakrzewione,
3. grunty zabudowane i zurbanizowane,
4. użytki ekologiczne,
5. nieużytki,
6. grunty pod wodami,
7. tereny różne (oznaczone symbolem Tr).

Pełna informacja z rejestru ewidencji gruntów i budynków, dotycząca zarówno właściciela jak i przedmiotu jego własności udzielana jest w formie „wyrysów i wypisów” lub „wypisów”.

Wyrysy i wypisy lub wypisy są dokumentami upoważniającymi do dokonania wpisu w księdze wieczystej, postępowaniu sądowym, a także w innych działaniach prawnych.

5. Kto może uzyskać wypis/wyrys?

Osobami uprawnionymi do uzyskania wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów są właściciele, lub osoby fizyczne i prawne, w których władaniu znajduje się grunt, budynek lub lokal, osoby fizyczne i prawne, które mają interes prawny, a także organy administracji rządowej i jednostki samorządu terytorialnego.

Udzielanie zainteresowanym informacji o gruntach oraz wykonywanie wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów na wniosek zainteresowanych stron jest odpłatne.

Wysokość opłat określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 19 lutego 2004 roku w sprawie wysokości opłat za czynności geodezyjne i kartograficzne oraz udzielanie informacji, a także za wykonanie wyrysów i wypisów z operatu ewidencyjnego (Dz. U. z 2004 r. Nr 37 poz. 333).

6. Aktualizacja danych.

Aktualizacja operatu ewidencji gruntów i budynków następuje poprzez wprowadzanie udokumentowanych zmian do bazy danych ewidencyjnych. Dane zawarte w ewidencji podlegają aktualizacji z urzędu lub na wniosek osób, organów i jednostek organizacyjnych.
Właściwe organy, sądy i kancelarie notarialne przesyłają staroście odpisy prawomocnych decyzji i orzeczeń oraz odpisy aktów notarialnych, w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji, orzeczenia lub sporządzenia aktu notarialnego.

Zmiany wprowadza się na podstawie:

• prawomocnych orzeczeń sądowych, aktów notarialnych ostatecznych decyzji administracyjnych, aktów normatywnych,
• opracowań geodezyjnych i kartograficznych, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego zawierających wykazy zmian danych ewidencyjnych,
• dokumentacji architektoniczno-budowlanej gromadzonej i przechowywanej przez organy administracji publicznej.

Ważne: Osoby wykazane w ewidencji tj. właściciele, osoby fizyczne lub prawne, w których władaniu znajdują się grunty i budynki obowiązane są zgłaszać wszelkie zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków, w terminie 30 dni licząc od dnia powstania tych zmian. Obowiązek ten nie dotyczy zmian danych objętych ewidencją gruntów i budynków, wynikających z decyzji właściwych organów. W celu zgłoszenia zmian strona zobowiązana jest złożyć wniosek z załączonym tytułem prawnym do nieruchomości wraz z dokumentami określającymi zmiany danych ewidencyjnych.

Autor artykułu:

Krakowski adwokat Wojciech Nartowski
Partner w kancelarii Nartowski Trojanowska Adwokaci Spółka Partnerska